Berlin im Neubau

Berlin im Neubau

Das Thema Neubau ist in Berlin in aller Munde, weil es in der Stadt, die jährlich um 40.000 bis 45.000 Einwohner wächst, schlichtweg nicht genug Wohnungen gibt. So sind in den letzten vier Jahren 175.000 Menschen nach Berlin gezogen, was die Einwohnerzahl von Potsdam übersteigt. Es ist nicht absehbar, dass sich etwas an diesem Trend in den nächsten Jahren ändert. Der Wohnungsmarkt hat praktisch keine Reserve mehr und es passiert das, was immer passiert, wenn eine große Nachfrage auf ein kleines Angebot trifft – die Preise steigen.

Laut aktuellen Umfragen befürchten Berliner, die im Moment nicht nach einer neuen Wohnung suchen, dass für den Fall, dass sie mal suchen würden, die Situation schwierig wird. Die Landesregierung von Berlin sieht ihre Aufgabe darin, an dieser Stelle zielgenau für die Entspannung des Wohnungsmarktes zu sorgen. Der regierende Bürgermeister Michael Müller hat sich zum Ziel gesetzt in den nächsten zehn Jahren 400.000 kommunale Wohnungen zu bauen. Am Ende des Jahres werden 300.000 Wohnungen fertiggestellt, diese Zahl muss dementsprechend auf 400.000 aufgestockt werden. Dafür werden vor allem die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften eingesetzt. "Kommunale Wohnungsbaugesellschaften dienen nicht nur dazu, den Landeshauhalt zu füllen, sondern sie haben eine soziale Funktion an der Stelle, da haben wir aus der Vergangenheit gelernt, und so setzen wir sie auch ein", sagt Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel dazu. Etwa 10% des Wohnungsmarktes in Berlin werden von Genossenschaften gehalten, die nach Aussage des Senators ihrer sozialen Verantwortung hervorragend gerecht werden.

Es gibt zwar bereits einen Auftrag an kommunale Wohnungsbaugesellschaften, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, aber alleine schaffen das die Kommunalen nicht, an dieser Stelle sind auch private Investoren gefordert. Wenn der Neubau allerdings von privater Seite kommt, findet er überwiegend im Bereich der Eigentumswohnung statt, während für die günstige Vermietung so gut wie überhaupt nicht gebaut wird. Dafür gibt es einen Grund: "Wenn es um Grundstücke geht, die wir ja auch gerne für den Mietwohnungsbau bebauen würden, ist es für uns chancenlos, an solche Grundstücke in halbwegs zentralen Lagen zu vernünftigen Preisen heranzukommen, weil die Kaufpreise in Berlin noch viel stärker gestiegen sind als die Mieten", erklärt Marian Ziburske, Geschäftsführer und Eigner von Westminster Immobilien. Deswegen ist es wichtig, mehr und attraktivere Fördermodelle für private Investoren aufzusetzen. Aufgrund eines ohnehin niedrigen Zinsniveaus sind günstige Zinsen als Förderung aus der Sicht von Ziburske nicht effektiv, er wünscht sich stattdessen eine Förderung pro Quadratmeter, die könnte beispielsweise bei 500 Euro liegen.

Eine weitere Maßnahme zur sozialen Wohnraumversorgung, auf die beim Neubau geachtet werden soll, ist die Sozialbindung von 25%, die für alle öffentlichen Grundstücke eingeführt wurde. Wer Grundstücke des Landes Berlin erwerben will, muss sich dementsprechend verpflichten, 25% Sozialwohnungen darauf zu errichten. Der Hintergrund dieser Entscheidung ist nicht zuletzt die Tatsache, dass es eine begrenzte Anzahl von öffentlichen Grundstücken in Berlin gibt. "Wenn wir uns anschauen, wem die Grundstücke gehören, stellen wir fest, die sind zu 85% privat und zu 15% in öffentlicher Hand. Und von diesen 15% stehen nur 12% zur Verfügung, weil die anderen 3% in Tempelhof und aufgrund des Volksentscheides für Wohnungsbau nicht mehr einsetzbar sind. Das heißt, wir werden die öffentlichen Grundstücke, die wir haben, sehr klug einsetzen müssen", so Stadtentwicklungssenator Geisel.

Aus diesem Grund kommt es bei der Bebauung der öffentlichen Grundstücke zwangsläufig zur Verdichtung. "Wenn wir jetzt anfangen, an unseren Baustellen locker zu bebauen, nehmen wir sehr viel Fläche in Anspruch, und das können wir nicht wollen, wenn wir das Stadtklima in Berlin langfristig auch ökologisch bewahren wollen", sagt Geisel.
An dieser Stelle ist es erforderlich, dass auch unter den Bürgern ein gewisses Neubauklima um sich greift. "Es ist eine Frage des Gemeinwohls, dass wir den Neubau in Berlin ankurbeln", betont Andreas Geisel. Reiner Wild als Vertreter der Mieter sagt dazu: "Wenn die Neubauplanung zukünftig rechtzeitig und frühzeitiger als bisher mit der Bewohnerschaft diskutiert wird, wenn mehr Initiativen aus der Umgebung in Neubauprojekte einbezogen werden, dann wird die Zustimmung auch zunehmen".

Schließlich ist das Wachstum Berlins auch eher eine erfreuliche Nachricht, wenn man schrumpfende Städte in weiten Teilen Mecklenburg-Vorpommerns oder in Teilen Niedersachsens zum Vergleich heranzieht. Da wird mitunter nicht über die Neubauförderung, sondern über Abrissförderung diskutiert und an manchen Orten kann selbst die Infrastruktur nicht mehr aufrechterhalten werden. Berlin hingegen bleibt eine attraktive Stadt mit einem dementsprechend hohen Zuzug.

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(Oracom Customer Care Center Immobilien: Oracom News , Berlin im Neubau, 17.07.2015)

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